| “卡特尔”质疑声起美房地产业接招_皮尔Pierre
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美国不间断的利率上升使得还房贷越来越成为美国买房人的心中之痛。在这种背景下，许多原打算买房的消费者暂时取消了置业计划，而一度疯狂游走于美国房市的投机者也开始纷纷撤资。承受如此双重打击，周一的数据表明6月份美国房屋建设者信心降至11年以来最低点。而就在市场环境日益恶化的同时，有关美国房地产经纪市场的垄断争论也开始升级。
本周一，美国的全国性消费者团体———消费者联盟公开谴责国内房地产经纪行业的卡特尔行为，批评后者通过垄断定价来阻碍竞争，以此来维持其传统的委托代理结构，并抵制新进入市场的折扣公司分得市场份额。该联盟执行主管布鲁贝克认为，目前美国的房地产委托代理体制很不合理，即使是一些经验全无的房地产经纪人也要收取占成交房价7%的手续费，差不多相当于购买一辆新车的成本。布鲁贝克特别对于这种按比例收费的定价体系提出质疑，即在手续繁杂程度基本一样的情况下，为什么80万美元成交的房屋交易手续费要比20万美元成交的高出四倍。 事实上，美国政府的反托拉斯监管机构此前已经对房地产经纪行业施加过压力，并试图迫使后者改变经营方式。这种努力得到了消费者联盟的认同，但布鲁贝克同时表示，到目前为止还没有任何人找到什么灵丹妙药来减少房屋交易成本，消费者权益仍处于无人理睬的状态，买房人和卖房人自己必须要积极地就交易费用问题与房地产经纪公司讨价还价，确保明白消费，搞清楚哪个代理人代表自己的利益，所支付的费用又是缘于何种服务等等。
针对消费者联盟的批评，全美房地产经纪人协会总裁史蒂文斯在几个小时后立刻予以反击，认为消费者联合会得到的信息是虚假的、不准确的。他说，很显然这一联合会并不了解房地产业务，目前的房地产业可能要算是美国竞争最为激烈的行业之一。他说，房地产经纪商为了促成一个房屋交易，通常自己要先承担财务上的风险，包括带领客户看不同的房子，为待售房屋做广告等。目前在美国有200多万人有房地产经营执照，这个行业的竞争只能说是日趋激烈，而伴随最近几个月美国房市的转冷，房地产经纪商们面临的困难也在加大。
其实，消费者联合会的报告发布之际，正值美国密歇根立法机关应该州房地产经纪行业要求，准备颁布新规则以定义经纪商的责任。但是在批评者眼中，新规则的颁布仅仅是对那些已经处于市场之中的传统公司有利，而对于那些试图进入市场的折扣公司和网上经纪公司来说，显然竞争的难度加大了。密歇根州房地产经纪人协会表示，之所以要求颁布新规则，原因就是一些新进入市场的折扣公司提供给消费者的服务太差，鱼龙混杂之下，传统的房地产经纪公司为了保证业务不得不疲于挣扎，最终可能会导致全行业服务质量的下降。
有关房地产经纪行业的垄断与竞争问题其实由来已久。早在去年10月份，美国司法部和联邦贸易委员会的反托拉斯监管机构就曾致信密歇根立法者敦促他们暂时搁置上述提案。监管机构称，该提案会减少消费者的选择，进而导致房屋交易费用的不合理上扬。
密歇根州房地产经纪人协会公共政策与法律事务副主席坎贝尔表示，房地产业对于规定新业务模式持欢迎态度，但是责任划定须确保足够明晰。坎贝尔称，密歇根立法机关的意旨在于，在该州现有法律条例的背景之下，明确规定房地产交易合同的内容。目前大约有100名密歇根州的立法者投票支持这一提案，只有不到5票反对。他预计在未来几天州参议院考虑这一提案时也会得到绝大多数的赞成票。
而从联邦监管机构这方面看，他们也从来没有停止过争取对其他州在这一问题构成影响的努力。在上个月，西弗吉尼亚房地产委员会在接到美国司法部的警告信后，刚刚废除了一个有关禁止向消费者提供折扣的规定。南达科他州和肯塔基州也在去年废止了类似的规则。不过阿拉巴马州和德克萨斯州的立法机关则更多地受传统房地产公司影响，通过了相关提案。
在反垄断方面，美国联邦机构并不手软。美国司法部目前已对全美房地产经纪人协会提出诉讼，宣称其基于网络的多重上市服务政策（MLS）使得非传统房地产经纪商无法平等获得待售房屋上市的信息。MLS是流行于欧美的房地产销售模式。其核心是一个包括多个区域甚至全国范围的数据库，美国和加拿大都有这样由全国地产业协会管理，各州（省）地产业协会支持的专用数据库。简单地说，房源信息由开发商授权卖方经纪人输入该数据库，买方经纪人按买房人的要求通过互联网从这一数据库里查询出合适的房源，交易佣金则由双方经纪机构分享。对于传统业内公司来说，这是一个很好的房源共享平台。如果新公司无法进入这样一个平台，显然他们在竞争中是不可能有所作为的。目前，全美房地产经纪人协会称其已经修改了相关政策，并正在寻找法官驳回该诉讼。
全美经纪人协会主席史蒂文斯表示，双方正在争取达成共识以解决问题，但从目前来看成效不大。如果法官不能驳回上述诉讼，则双方势必就要法庭上见了。看来美国的联邦监管机构是动了真格，而房地产经纪行业也不好惹。重要的是，这一场官司的输赢对于消费者而言可以说意义重大。
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